Realitní zprostředkovatel je dle Národní soustavy povolání spravované Ministerstvem práce a sociálních věcí ČR regulovaným povoláním. Realitní zprostředkovatel vykonává činnosti, jejichž účelem je zprostředkovat uzavření smluv o nabytí vlastnického práva k nemovité věci anebo práva užívat nemovitou věc či prostor, přičemž při tom zejména vyhledává zájemce o uzavření takových smluv, inzeruje nabídky, zpracovává návrh ceny, zajišťuje marketing a zprostředkovává jednání mezi zájemci.
V koncepci fungování REALITNÍ POMOCI společnosti NetMas a partnerů je kladen důraz na skutečnost, aby její realitní specialisté disponovali v první řadě prosociálními kompetencemi. Primárním předpokladem pro výkon činnosti našeho realitního specialisty je správné porozumění podstatě firemního motta, od něhož se koncepce našeho fungování na realitním trhu odvíjí. Pro představu níže uvádíme souhrn základních předpokladů a povinností realitního specialisty REALITNÍ POMOCI společnosti NetMas a partnerů.
Prosociální kompetence
- Zodpovědnost – znalost, respektování a dodržování legislativy a etického kodexu makléře
- Svědomitost – potřeba vykonávání práce a povinností co možná nejlépe, řádně, poctivě, pečlivě, důsledně, dle nejlepšího vědomí a svědomí
- Spolehlivost – schopnost dostát za všech okolností vlastním závazkům a očekáváním klientů
- Důvěryhodnost – utváření dlouhodobých vztahů a dobré pověsti na základě vysoké úrovně charakteru a způsobilosti
- Sociální cítění, empatie a trpělivost – schopnost vnímání potřeb klientů, pochopení jejich životní situace, soucítění, přizpůsobení jednání
- Prosociální tendence – vstřícnost, vnitřní motivační připravenost k prosociálnímu (pomáhajícímu) chování, smysl pro povinnost pomáhat potřebným, orientace na prospěch ostatních, zlepšení jejich situace
Odborné znalosti
- Trh s nemovitostmi – orientace v cenách, poptávce a nabídce
- Právo – znalost kupních smluv, nájemních smluv, katastru nemovitostí, stavebního zákona, atp.
- Stavby – přehled o stavebních materiálech a technologiích
- Daně a finance – přehled o aktuálních daňových povinnostech spojených s převodem nemovitostí, hypotéky, úvěry
- Marketing a propagace – efektivní nabízení nemovitostí k prodeji
Obchodní a komunikační dovednosti
- Prezentační dovednosti – schopnost prezentování poskytovaných služeb a nabízených nemovitostí
- Vyjednávací schopnosti – umění vést jednání a nalézt dohodu mezi prodávajícím a kupujícím
Organizační a technické dovednosti
- Efektivní plánování schůzek, prohlídek, administrativy (ve spolupráci s asistentem)
- Práce s digitálními nástroji
Bezúhonnost
Realitní specialisté REALITNÍ POMOCI společnosti NetMas a partnerů musí být bezúhonnými osobami dle § 5 Zákona o realitním zprostředkování, rovněž dle § 6 odst. 1 b) Živnostenského zákona. Bezúhonnými musejí být též skutečný majitel podle zákona upravujícího evidenci skutečných majitelů a fyzická osoba, která je členem statutárního orgánu, zástupcem právnické osoby v tomto orgánu anebo v postavení obdobném postavení člena statutárního orgánu realitního zprostředkovatele.
Živnostenské oprávnění
V případě právnické osoby realitního zprostředkovatele je vždy nezbytnou podmínkou živnostenské oprávnění – vázaná živnost realitní zprostředkování a splnění dalších podmínek Živnostenského zákona. Vykonává-li fyzická osoba činnost realitního zprostředkovatele samostatně nebo ve spolupráci s realitní kanceláří jako živnost, rovněž musí tyto podmínky splnit. V případě, že fyzická osoba vykonává práci realitního makléře v zaměstnaneckém poměru v realitní kanceláři, uvedené podmínky musí splňovat zaměstnavatel, který musí zaměstnancům zajišťovat průběžná školení. Realitní zprostředkovatel musí být odborně způsobilý dle Přílohy č. 2 (VÁZANÉ ŽIVNOSTI) k zákonu č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání, resp. musí splnit jednu z následujících podmínek:
-
Vysokoškolské vzdělání v magisterském studijním programu v oblasti vzdělávání Právo, Ekonomické obory se zaměřením na ekonomii, finance nebo marketing a obchod. Nebo v oblasti vzdělávání Stavebnictví se zaměřením na stavitelství nebo přípravu a realizaci staveb, nebo obdobné vysokoškolské vzdělání, které bylo získáno studiem na vysoké škole nezařazeným do oblasti vzdělávání.
-
Vysokoškolské, vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitní zkouškou a 3 roky praxe v oboru.
-
Profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele podle zákona o uznávání výsledků dalšího vzdělávání – složení státní zkoušky odborné způsobilosti realitního zprostředkovatele před akreditovanou osobou Ministerstvem pro místní rozvoj ČR, která se řídí kvalifikačním standardem a hodnotícím standardem Národní soustavy kvalifikací dle Zákona č. 179/2006 Sb., o uznávání výsledků dalšího vzdělávání a Vyhláškou č. 208/2007 Sb., o podrobnostech stanovených k provedení zákona o uznávání výsledků dalšího vzdělávání. Dle kvalifikačního standardu prověřuje zkouška odbornou způsobilost v těchto oblastech:
-
- Orientace v právní úpravě týkající se činností zprostředkovatele v oblasti realit
- Posuzování stavu nemovité věci pro účely zajištění činností zprostředkovatele v oblasti realit
- Využívání marketingových nástrojů v činnostech realitního zprostředkovatele
- Vykonávání činností realitního zprostředkovatele
- Aplikace etického kodexu CEPI při činnostech realitního zprostředkovatele
- Odhad tržní hodnoty, stanovování nabídkové ceny a řešení finančního zajištění realitního obchodu
Pojištění profesní odpovědnosti
Dle § 7 Realitního zákona musí být realitní zprostředkovatel profesně pojištěn po celou dobu výkonu realitní činnosti pro případ vzniku povinnosti nahradit újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování klientům. Limit pojistného plnění musí být nejméně ve výši 1.750.000,– Kč na jednu pojistnou událost a nejméně ve výši 3.500.000,– Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce. O uzavření pojistné smlouvy informuje realitní zprostředkovatel Ministerstvo pro místní rozvoj ČR.
Realitní činnost
Dle § Realitního zákona zahrnuje realitní zprostředkování vždy vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy (smlouvy kupní nebo smlouvy o pronájmu či pachtu) a také:
- poskytnutí inzertní služby,
- posouzení stavu nemovité věci a zpracování návrhu nabídkové ceny,
- zpracování marketingu nemovité věci,
- zajištění prohlídky nemovité věci,
- obstarání stavebně technické dokumentace související s nemovitou věcí,
- zprostředkování poskytnutí právních služeb,
- zprostředkování úschovy peněžních prostředků a dokumentů za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy, přičemž dle § 4 Realitního zákona realitní zprostředkovatel není oprávněn:
- nabízet úschovu za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy,
- zprostředkovat poskytnutí takové úschovy někým jiným než bankou, notářem, advokátem nebo v souvislosti s exekučním, soudním nebo jiným řízením soudním exekutorem. (Úschovu může realitní zprostředkovatel poskytnout pouze na písemné vyžádání klientů, k čemuž musí využít zvláštní depozitní bankovní účet a nesmí peněžní prostředky na účtu úschovy použít jinak než v souladu s účelem realitní smlouvy.)
Legitimování
Realitní specialista REALITNÍ POMOCI společnosti NetMas a partnerů je povinen se legitimovat při prvním kontaktu s klientem, přičemž předkládá platný občanský průkaz, výpis z živnostenského rejstříku s živností vázanou a kopii zprostředkovatelské smlouvy.
Uzavírání zprostředkovatelských smluv
Dle § 9 Realitního zákona je realitní zprostředkovatel oprávněn poskytovat své služby pouze na základě písemné zprostředkovatelské smlouvy. Dle § 17 Realitního zákona má realitní zprostředkovatel povinnost uzavřít s klientem (spotřebitelem) výhradní zprostředkovatelskou smlouvu jen na dobu určitou, nejdéle však na dobu 6 měsíců. Případné prodloužení smlouvy lze ujednat nejdříve 30 dnů přede dnem uplynutí ujednané doby platnosti smlouvy. Zprostředkovatelské smlouvy uzavřené se spotřebitelem na dobu neurčitou mohou mít dle § 18 Realitního zákona sjednané výpovědi nejvýše 1 měsíc.
Poučení spotřebitele
Uzavírá-li realitní zprostředkovatel smlouvu s klientem (spotřebitelem), je dle § 1820 občanského zákoníku povinen klienta poučit o některých skutečnostech, např. o právu odstoupit od smlouvy, adrese provozovny, na které může uplatnit reklamaci, podat stížnost atp.
Ověřování totožnosti a pořizování protokolace prováděných prohlídek nemovitostí
Realitní specialista REALITNÍ POMOCI společnosti NetMas a partnerů je povinen ověřit totožnost zájemce o provedení prohlídky a v rámci protokolace provedení prohlídky zaznamenat jeho osobní údaje z dokladu totožnosti (jméno, příjmení, trvalé bydliště, datum narození). Do protokolu o provedení prohlídky nemovitosti, který v případě zájmu účastníka prohlídky může mít charakter nezávazné nabídky uzavření realitní smlouvy (kupní, nájemní či pachtovní), realitní specialista dále zapíše kontaktní údaje (telefon, email) a po provedení prohlídky nemovitosti zaznamená vyjádřený postoj zájemce a okolnosti případného zájmu o uzavření realitní smlouvy (výhrady, spatřované obavy, výhody, nevýhody, akceptování výše ceny, nebo návrh jiné výše ceny). Jakékoliv dokumenty, jejichž podpis realitní specialista REALITNÍ POMOCI společnosti NetMas a partnerů očekává od účastníků jakýchkoliv jednání, je povinen zaslat s předstihem všem účastníkům jednání.
Informační povinnost
Dle § 12 Realitního zákona je realitní zprostředkovatel povinen poskytnout zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět. Realitní zprostředkovatel je rovněž povinen poskytnout zájemci informaci o výši provize nebo způsobu jejího určení.
Dodržování AML-CFT
AML je zkratka z anglického „Anti Money Laundering“ překládaná jako „opatření proti praní špinavých peněz“ a používaná v souvislosti s opatřeními, které mají bránit legalizaci výnosů z trestné činnosti („praní špinavých peněz“) a financování terorismu z anglického „Combating the Financing of Terrorism“ – CFT. Dle Zákona č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu (AML zákon) patří realitní zprostředkovatel mezi tzv. povinné osoby k dodržování tohoto zákona, k jejichž povinnostem patří zejména identifikace klienta a prověření původu nabytých finančního prostředků klienta. V případě podezření z praní špinavých peněz je realitní zprostředkovatel povinen informovat Finanční analytický úřad (FAÚ). Realitní zprostředkovatel je povinen poučit klienta o svých povinnostech dle AML zákona před provedením jeho identifikace a kontroly.
Dodržování GDPR
GDPR (General data protection regulation) je nařízení Evropského parlamentu o ochraně fyzických osob v souvislosti se zpracováním osobních údajů a nakládáním s nimi. Nařízení stanovuje celou řadu povinností, které je realitní zprostředkovatel povinen dodržovat a klienty rovněž poučit o souvisejících právech.
Inkasování provize
Dle § 19 Realitního zákona může realitní zprostředkovatel přijmout finance provize (odměny) za realitní zprostředkování nejdříve uzavřením realitní smlouvy. Realitní makléř si může s klientem sjednat inkasování provize za podmínek dle § 19 v odstavci 2 realitního zákona i dříve. Zálohu na provizi splatnou klientem (spotřebitelem), může realitní zprostředkovatel sjednat maximálně výše dvou třetin celkové provize.
Při činnosti realitního zprostředkovatele nevyžadují realitní specialisté REALITNÍ POMOCI společnosti NetMas a partnerů provedení rezervace koupě nemovitosti zaplacením blokovacího depozita, resp. zaplacením zálohy kupní ceny na základě smlouvy o budoucí smlouvě kupní, která je většinou po uzavření realitní smlouvy započtena právě na provizi realitního zprostředkovatele. Má-li informovaný klient o koupi vážný zájem a prokáže-li solventnost, je možné přistoupit přímo k přípravě realitní smlouvy a případných souvisejících dokumentů (návrh na vklad do katastru nemovitostí, smlouva o úschově finančních prostředků kupní ceny a smluvních dokumentů zabezpečující transakci).